Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 5

Они вносятся как дебет в счет амортизационных расходов в сумме, которая рассчитывается за конкретный период (на основании специальных таблиц, которые можно получить в налоговой службе).

Одновременно эта же сумма вносится как кредит в счет аккумулированной амортизации.

Видите? Все очень просто.

3. Последовательность

Всегда используйте одни и те же счета для аналогичных приходов и расходов. Если вы решили, что стоимость писчей бумаги относится на счет офисных расходов, всегда заносите соответствующие затраты на этот счет. Не допускайте, чтобы в одном месяце эти затраты были отнесены на счет офисных расходов, а в другом – на счет производственных.

4. Периодичность

Данные в бухгалтерскую документацию вносите не реже одного раза в неделю. Если вы будете делать это нерегулярно, могут возникнуть две проблемы. Во-первых, объем информации постепенно накапливается до такой степени, что вам все меньше хочется заниматься этой работой, и вы испытываете большое искушение отложить ее до конца года, когда ее все равно придется делать, но теперь уже в страшной спешке. Отсюда вытекает вторая проблема: если вы не располагаете актуальной бухгалтерской информацией, то у вас страдает отчетность и вы не в состоянии принимать взвешенные решения.

5. Электронные банковские операции

Лично я всю бухгалтерскую документацию оформляю утром по пятницам. Это занимает у меня меньше одного часа, потому что я использую специально разработанные системы, в частности электронные банковские операции и автоматическую оплату счетов. Бухгалтерская программа сама классифицирует все электронные банковские операции и распределяет их по нужным счетам. Я считаю, что это удобнее и быстрее, чем пользоваться услугами сторонней бухгалтерской фирмы (однажды я сделал такую попытку, но понял, что впоследствии приходится тратить больше времени на всевозможные исправления и уточнения).

Следующий принцип, которым я хочу поделиться, касается получения отчетных материалов из бухгалтерских компьютерных программ. Если такие отчеты вы будете просматривать каждый месяц, то сможете быстро и эффективно принимать правильные решения относительно своей недвижимости.

Все успешные предприниматели понимают, насколько важно уметь управлять бизнесом, основываясь на измеримых данных. В данном случае речь идет просто о повседневных числовых показателях работы. Иногда эти данные представляют собой обычные цифры (например, величина денежного потока). В других случаях они принимают форму различных коэффициентов и соотношений. Порой они приводятся в сравнении либо с показателями прошлых периодов времени, либо с намеченными целями, либо со средними показателями по отрасли.

Возьмите на заметку

Если вы не знаете своих показателей, вы не знаете бизнеса.

Отчет № 1: Денежные потоки

Давайте начнем с короля всех цифр – с показателей денежных потоков. К сожалению, инвесторы в недвижимость лишь в редких случаях располагают ясной картиной в этой области. Вы должны знать величину денежного потока от каждой единицы недвижимости, а также от своих инвестиций в целом.

В среде инвесторов существует привычка обходиться всего лишь разностью между количеством денег на банковском счете в начале и конце каждого месяца. Однако стандартным документом отчетности в данном случае является отчет о денежных потоках, позволяющий вам четко понять, откуда эти деньги пришли и куда ушли, и он является, на мой взгляд, самым важным.

Отчет о денежных потоках начинается с операционной прибыли, состоящей из денежных поступлений в виде квартплаты за вычетом обычных расходов, включающих в себя ремонт и обслуживание недвижимости, а также управленческие расходы. Далее в отчет входят неоперационные доходы и расходы, связанные, в частности, с финансированием и инвестированием. К финансированию относятся все движения денежных средств, имеющие отношение к банковским задолженностям и кредитам. Инвестиционные операции включают в себя положительные и отрицательные денежные потоки, связанные с внесением залогов и предоплат при покупке недвижимости, а также выручку, полученную от ее продажи.

Итоговые цифры позволяют судить о приращении или убывании суммы денег на банковском счете в конце определенного периода времени (месяца, квартала или года) по сравнению с его началом. Из этого отчета становится ясно, какова величина ваших положительных и отрицательных денежных потоков, имеющих своим источником операционную деятельность, в сравнении с финансированием или инвестированием. Ведь это же здорово, когда такая информация известна и доступна в любой момент. Таблица 1.3 демонстрирует пример отчета о денежных потоках от одного из принадлежащих мне зданий.

Таблица 1.3. Отчет Тома о денежных потоках

Этот отчет говорит мне о многом. Во-первых, я вижу, что в конечном итоге у меня образовался положительный денежный поток. Во-вторых, он говорит мне, что с точки зрения налогообложения у меня здесь отсутствует прибыль (минусовое значение чистой операционной прибыли), а это значит, что создается дополнительный денежный поток за счет отмены налогов. В-третьих, из отчета видно, что мною своевременно внесен кредитный взнос в размере 258 долларов, за счет чего уменьшается основная сумма кредита. Если бы я знал только о том, что количество денег на моем банковском счете возросло за указанный период на 468 долларов, то мимо моего внимания прошли бы указанные благоприятные возможности, и конечные результаты могли бы оказаться хуже.

Отчет № 2: Анализ коэффициентов

Конечно, абсолютные цифры знать необходимо, однако по-настоящему серьезный анализ состояния дел с недвижимостью требует рассмотрения различных соотношений и сравнительных показателей. Перечень самых распространенных коэффициентов и соотношений, используемых в анализе, приведен в таблице 1.4.

Возьмите на заметку

Два самых важных коэффициента, позволяющих оценить состояние недвижимости, – это норма капитализации и коэффициент прибыльности инвестированного капитала.

Таблица 1.4. Наиболее значимые коэффициенты, используемые в анализе результатов инвестиций

1. Норма капитализации

Норму капитализации вычислить нетрудно. Для этого надо разделить чистую операционную прибыль на истинную стоимость вашей недвижимости. Помните, что речь идет именно о стоимости, а не о цене. Давайте рассмотрим пример. Предположим, вы получаете от вашей недвижимости в виде квартплаты 10 тысяч долларов в месяц, то есть 120 тысяч в год. Предположим также, что ваши операционные расходы (помните, что они не включают в себя погашение кредитов и процентов по ним, а также амортизацию здания) составляют 70 тысяч долларов. Это значит, что у вас есть чистая операционная прибыль в размере 50 тысяч долларов. Если ваша недвижимость может реально стоить 500 тысяч долларов, то норма капитализации составляет 10 процентов.

Возьмите на заметку

Показатель нормы капитализации может быть использован для принятия решений. Предположим, вы взяли кредит для покупки здания под 7 процентов. Если норма капитализации начинает опускаться ниже 7 процентов, недвижимость надо продавать. Почему? Потому что в данном случае налицо так называемый отрицательный эффект рычага. Он возникает, когда доходы становятся ниже сумм, выплачиваемых по кредиту. В таких условиях кредит становится невыгодным, потому что норма капитализации оказывается ниже кредитной ставки.

Когда мы с Энн продали наш четырехквартирный дом в Месе, норма капитализации опустилась примерно до 5 процентов, а кредит был взят под 6,5 процента. На нас начало действовать отрицательное плечо рычага. Помимо этого, у нас был отрицательный денежный поток, поэтому надо было срочно продавать недвижимость. Мы так и сделали, получив при этом неплохую прибыль, потому что внимательно следили за нормой капитализации. В момент покупки дома эта норма составляла около 10 процентов. Хотя чистая операционная прибыль так и не повысилась, стоимость недвижимости возросла вдвое из-за снижения нормы капитализации с 10 до 5 процентов.

2. Коэффициент прибыльности инвестированного капитала

Еще один часто рассматриваемый показатель – это коэффициент прибыльности инвестированного капитала (обычно используется его английская аббревиатура ROI), демонстрирующий общую рентабельность инвестиции. Мне знакомы инвесторы, которые рассчитывают прогнозируемый ROI в момент покупки недвижимости и никогда больше не возвращаются к нему. Однако, как и норма капитализации, этот коэффициент может подсказать вам, стоит ли по-прежнему держать у себя недвижимость или лучше принять в отношении ее какое-то другое решение.